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| ▲ 이상호(GS건설경제연구소 소장) | 최근 부동산시장에서는 또다시 버블 논쟁이 제기되고 있다. 이미 서울 강남권 재건축단지 가격은 최고점의 90%수준을 회복했다. 국민은행 조사결과, 7월에는 전국 144개 시군구 중 가격 하락지역이 23곳이었지만, 91곳은 상승한 것으로 집계됐다.
서울발 전세가격 상승도 수도권으로 확대되고 있다. 금년 1월 매매 건수는 1만 8천여건에 불과했지만, 5월에는 4만 4천여건으로 늘었다. 또한 6월말 미분양 주택은 5월보다 6천여호나 줄었다. 금융권 주택담보대출은 7월에도 6월에 비해 4조 5천억원이나 증가했다.
총량 지표만 보면, 부동산시장은 회복중이다. 경기회복에 대한 기대감, 향후 예상되는 인플레 대비 심리, 저금리 추세 지속, 대체 투자처 부족과 풍부한 시중 유동성, 부동산규제 완화, 주택공급 감소 등이 상반기 부동산시장 회복에 기여한 요인으로 지목되고 있다. 하지만 시장 내부를 보면, 버블을 걱정하기보다 금년 하반기에도 이같은 추세가 계속 유지될 지 의문스럽다.
사실 주택가격 상승은 국지적이다. 집값 상승의 진원지라는 ‘버블 세븐’ 지역만 해도 60만 5,934호의 절반인 29만 6,986호의 가격이 8월초까지 금년 1월의 최저가격 수준에서 벗어나지 못했다는 조사결과도 있다.
가격 상승이 이루어진 일부 지역은 인프라시설 개통, 지역개발 호재 발표 등이 반영되었기 때문이다. 특히 상반기에는 주택공급 감소가 매매가와 전세가 상승, 미분양 감소의 중요한 원인으로 작용했다고 본다.
지금같은 주택가격 상승세가 하반기에도 지속될 수 있을까? 어려울 것 같다. 예컨대, 서울의 하반기 분양예정 물량은 상반기 물량의 5.6배에 달하는 3만 6천호로 추정된다.
경기도는 상반기의 3배에 달하는 8만 2천호가 쏟아져 나올 것으로 보인다. 게다가 하반기에는 4만호가 넘는 저렴한 보금자리 주택이 서울권(서울시청 반경 30km이내)에서 선보일 예정이다.
민간주택업체들도 하반기로 분양시기를 미루었던 물량들을 이제부터 쏟아내지 않을 수 없다. 다만, 서울의 입주물량은 약 3만호로 전년대비 54.4%에 불과한데다가, 재개발, 재건축사업이 계속 추진되고 있기 때문에 전세가 상승세는 상당기간 지속될 가능성이 높다.
금융이나 거시경제 측면에서도 부동산시장의 과열은 기대하기 어렵다. 이미 정부는 LTV 규제를 강화했다. 시중은행의 변동형 주택담보 대출금리는 8월부터 인상된다. 상반기 경제성장을 견인한 정부재정 지출효과는 하반기에 축소될 것이기 때문에 실물경제 회복시기도 느릴 것이다.
경기회복 시기가 지연되면서 하반기에 기업구조조정이 본격화되면 실업률이 높아지고, 실질소득의 감소폭이 커지면서 주택구매력도 줄어들 것이다.
아무튼 서울과 수도권 일부 지역을 제외하고는, 부동산시장의 회복을 운운하기 어렵다. 하반기 경제나 금융 여건, 특히 공급 전망치를 보면, 일부 지역의 주택가격 상승세마저 지속 가능성이 낮다고 본다.
하지만 언론에서는 일부 지역의 주택가격 등락이 전체 부동산시장의 척도인 양 보도되는 경향이 크다. 만약 대비책이 필요하다면, 서울과 수도권 일부 지역에 대한 대비책이 필요하다.
이를 위해서는「지역별, 상품별 주택수급지도」에 기초한 정교한 수급대책을 수립해야 한다. 이들 지역은 특성상 LTV나 DTI 규제강화가 그다지 효과있어 보이지 않는다. 그보다 재개발, 재건축 활성화, 1~2인 가구를 위한 중소형 주택공급 확대정책이 장기적으로 더 바람직하다.
이 경우 개발이익 환수, 고가 주택 및 투기적 목적의 다주택 보유자에 대한 세부담의 적정성, 공공부문의 역할 문제를 국회에서 재검토할 필요가 있다. 서울시의 개발호재 발표시기와 추진일정도 적절하게 조절해야 한다.
부동산PF 구조의 선진화도 중요한 정책과제다. 하반기 이후 주택공급이 확대되는 상황에서 현재의 부동산PF 구조가 지속된다면, 건설업체 부실화와 금융기관의 부담을 가중시킨 원인도 그대로 지속될 수 밖에 없다.
지방은 여전히 미분양 해소가 중요하다. 특히 행복도시, 혁신도시 관련 불확실성의 조기 종식이 필요하다. 예정대로 정부기관과 공기업 이전이 이루어질 것인지 여부가 조기에 결정되어야 지자체건 주택업체건 간에 대비책 수립이 가능해진다.
앞으로 부동산시장의 안정을 위해서는 전국을 대상으로 하는 ‘총량대책’이 아니라, 지역별, 계층별, 이슈별, 상품별 ‘세부대책’이 필요하다.
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jhs01000@hanmail.net